房屋鉴定的工作程序和工作内容

（一）受理委托

在接受委托时，应根据委托人的鉴定目的、范围和内容确定鉴定事项。确定的鉴定事项要明确、具体，鉴定结论能对委托鉴定事项作出明确回答。

1．委托人申请房屋鉴定时应提交的材料

(1）房屋所有权证或其他证明其具备相关民事权利的合法文书（属承租人委托鉴定的，还需提供房屋租赁合同）;

(2）房屋施工图纸和相关施工材料；

(3）租赁房屋涉及改造的，应提供房屋所有权人同意改造的书面材料；

(4）鉴定机构认为需要的其他材料。

2．受理条件

(1）对属于鉴定机构业务范围，委托鉴定事项的用途及鉴定要求合法，提供的鉴定材料真实、完整的鉴定申请，鉴定机构应当受理。

(2）对提供的鉴定材料不完整的，鉴定机构可以要求委托人补充。委托人将材料补充完备的，鉴定机构应当受理。

(3）具有下列情况之一的鉴定委托，鉴定机构不应受理。

1）委托事项超出鉴定业务范围的；

2）提供材料不真实、不完整或者取得方式不合法的；

3）现场不具备鉴定条件的；

4）鉴定要求超出鉴定机构的技术条件和鉴定能力的；

5）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

3．受理委托申请

受理委托申请时，受理人应指导委托人正确填写委托书，填写的内容与委托人持有的合法证件的相应内容应一致。接受委托申请后，鉴定机构可与委托人签订鉴定协议书。单位委托的，委托书和鉴定协议书应加盖单位公章和代表人签名；个人委托的，委托书和鉴定协议书由委托人签名或加盖私章。

（二）初始调查

1．初始调查内容

(1）了解房屋坐落位置、产权属性、建成年代、用途、结构类型、结构体系、层次、平面形式、屋面构造等情况；

(2）调查房屋扩建、改建、使用期间用途与荷载的变更情况和房屋加固与大修情况；

(3）调查房屋结构的现状缺陷，环境条件和是否受过火灾、水淹、蚁害、震害等灾害影响和相邻施工所产生的振动、降水、堆载等影响；

(4）收集被鉴定房屋的设计、施工、改扩建、加固维修的相关图纸、地质勘察报告及相关技术资料。对查阅的技术资料要登记，有关重要资料应复印留存。

2．编制鉴定工作计划书

根据初始调查情况，编制鉴定工作计划书（针对需要提供方案的鉴定项目）。较大的鉴定项目或处理纠纷矛盾的项目一般在现场查勘前应编制鉴定工作计划书，鉴定工作计划书在委托人或双方当事人确认后实施。

鉴定工作计划书可包含以下内容：

(1）概况。包括委托人、委托鉴定事项、鉴定与检测实施单位、工程的基本情况、鉴定范围与目的等。

(2）主要工作内容。根据不同项目的需要确定工作内容。

(3）主要检测项目。包括项目名称、检测数量、检测方法等。

(4）委托方应做的工作。包括提供施工图纸和相关资料，提供检测所需的水、电源、脚手架及辅助工，派专人负责鉴定、检测的协调等。

(5）完成期限。

(6）鉴定、检测费及付款方式。

(7）其他。

(8）鉴定风险提示。

（三）现场查勘

现场查勘工作要点：

(1）房屋的现场查勘工作可按先室外（包括地下设施、相邻建筑物的相互关系）后室小光层后上层的顺序，按地基基础、墙、柱、梁、板、屋架、屋面等逐层逐间逐项检查，详细填写现场查勘记录表。

(2）现场查勘时应绘制房屋示意图（含平面图、立面图、剖面图、构件图），绘图时应采用规定的图例标明各种构件的损坏情况，附注必要的文字说明，并尽可能做到量化。

(3）房屋的重点损坏部位应绘制示意图或拍摄照片留存。

(4）现场检查数据要真实可靠，符合实际情况。鉴定人应认真核对现场查勘记录，并签字确认。

(5）受条件限制，鉴定机构无法自己完成的检测项目，应委托具有相应资质的专业检测机构进行检测。

（四）检测验算

1．检测要求和方法

(1）外部缺陷的检测，宜采用全数检测方法。

(2）几何尺寸与尺寸偏差的检查，可根据《建筑结构检测技术标准》，选用一次或二次计数抽样方法。

(3）结构连接构造的检测，应选取对结构安全影响大的部位进行抽样检测。

(4）构件材料强度、性能的检测，应按国家现行有关标准的规定进行。

(5）构件结构性能的实荷检验，应选择同类构件中荷载效应相对较大和存在明显严重缺陷或受到灾害影响、环境侵蚀影响构件中有代表性的构件。

(6）按检测批检测的项目，应进行随机抽样，最小样本数容量应符合《建筑结构检测技术标准》规定或相关施工质量验收规范的规定。

(7）因委托方指定的检测范围或因环境侵蚀或火灾、高温以及人为因素等造成部分构件损伤时，检测对象可以是单个构件或部分构件，但检测结论不能扩大到未检测对象和范围。

检测人员应经过专门培训，具备相应的上岗资格。检测仪器、设备应进行定期检验。

2．结构分析与校核

进行结构构件的承载能力复核验算时，应根据实际使用荷载、构件的检测数据和原施工图纸综合考虑。复核验算结果叙述要清晰、具体、明确。

(1）结构分析与结构或构件的校核方法应符合国家现行设计规范的规定。

(2）结构分析与结构或构件的校核所采用的计算模型应符合结构的实际受力和构造状况。

(3）结构构件上的作用效应确定应符合现行规范、标准的要求。

(4）构件材料强度的标准值应根据构件的实际状况和已获得的检测数据按下列原则取值：

1）若原设计文件有效，且不怀疑结构有严重的性能退化或设计、施工偏差，可采用原设计的标准值；

2）若构件材料的种类和性能与原设计不符或材料性能已显著退化，则应根据实际检测数据按国家现行有关检测技术标准的规定取值。

(5）结构或构件几何参数应采用实测值，并结合结构构件的实际变形、施工偏差以及裂缝、缺陷、损伤、腐蚀等影响确定。

(6）当需要通过结构构件荷载试验检验其承载性能和使用性能时，应按有关的现行国家标准规范执行。

（五）分析判断

1、鉴定结论

(1）对初始调查、现场查勘和检测验算获得的全部资料对照相关标准进行全面分析，论证定性，作出综合判断。

(2）对结构构件进行定性时，所对照的标准条文要准确具体，处理建议应按有关标准和规定提出，并与鉴定结论相符合。

2．处理建议

(1）对需要采取技术措施的房屋，应根据房屋的损坏情况、损坏原因，结合历史情况和使用要求，有针对性地提出原则性的客观分析和处理建议。

(2）对被鉴定为危险房屋的，一般可按观察使用、处理使用、停止使用、整幢拆除提出处理建议。

（六）编制鉴定文书

鉴定文书宜按统一格式采用计算机编写绘制，并使用国家标准计量单位、符号和文字。鉴定文书一般由封面、正文和附件组成。一式三，一份留存归档，二份发给鉴定委托人。

鉴定文书应由参加鉴定的鉴定人编制、复核，鉴定文书编制、复核完成后交给审核人审核。审核人应由具备较丰富的房屋鉴定工作经验，并取得土木工程中级以上专业技术资格的专业技术人员承担。审核人对鉴定文书的符合性、系统性、准确性、有效性进行公正和客观的审阅核定。审核完成的鉴定文书一般由单位行政领导或技术负责人签发。

发出的鉴定文书由鉴定人签字；鉴定文书编号处加盖辖地房屋安全鉴定专用章红印；鉴定文书制作日期处和封面加盖鉴定机构房屋安全鉴定专用章红印；各页之间加盖骑缝章。

对所鉴定房屋判定为非危险房屋的，应注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。判定为危险房屋的，应及时发出"危险房屋通知书"。

（七）房屋鉴定资料管理

略。

如您需要对房屋进行鉴定，请选择具有专业资质的房屋安全鉴定公司。